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留心商品房買賣合同的“格式條款”
2014-3-6    點擊:3900    來源:信息時報

  在商品房買賣場合,合同文本多為開發商提供,存在開發商為了重復使用而預先擬定,并在簽訂合同時未與購房人協商的條款,即“格式條款”。越秀法院民三庭李昇毅法官表示:正因“格式條款”未經磋商訂立,實際履行過程各方易有理解分歧,是買賣糾紛類案件常見的爭議焦點。
  《合同法》第四十一條規定:“對格式條款的理解發生爭議的,應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的,應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的,應當采用非格式條款。”也就是說,當買賣雙方對“格式條款”的理解有爭議,首先應該是以一般人的理解力為標準進行統一且客觀的解釋;而當存在兩種以上的解釋均合理時,考慮到開發商作為條款制作人,有可能通過預設意義不明確的文字將不合理解釋強加于購房人,此時,應對開發商作出不利的解釋,以維護購房人權益;再者,“非格式條款”是雙方在平等基礎上逐條磋商擬定,充分尊重了雙方的意思,所以發生條款沖突時“非格式條款”比“格式條款”優先適用。
  同時,《合同法》第三十九條規定:“采用格式條款訂立合同的,提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務,并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款,按照對方的要求,對該條款予以說明。”第四十條規定:“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的,或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的,該條款無效。”根據上述規定,開發商負有就“格式條款”向購房人解釋說明和提示注意的義務;開發商通過“格式條款”規避應負的義務、或是加重購房人責任的條款,如約定認購定金不作退還、樓宇外墻面使用權歸開發商、面積誤差不能退房等,均屬無效。
  鑒于“格式條款”的特殊性,李法官提醒市民在購房時應注意:一、仔細并逐條閱讀合同文本,有疑問的條款可當場要求開發商予以釋明;二、對于“格式條款”,購房人有權選擇接受或不接受,亦可商定修改;三、手寫、手填等“非格式條款”具有優先適用性,若有特殊約定事項應以書面形式明確載入合同文本。
  (信息時報)

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