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二手房交易稅費知識詳解
2014-3-9    點擊:5758    來源:新華網

   二手房交易稅費有哪些?二手房交易流程是怎樣的?怎樣規避繁重的二手房交易稅費?相信很多網友都有這樣的疑問。買賣房子是人生大事,對于二手房交易稅費計算方法一定要明了。二手房交易稅費共有8種,即:營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅、契稅,其中個人所得稅、營業稅和契稅所占比重最大,一套房子是否為免稅房價格往往相差幾十萬。下面就為大家詳細講解二手房交易稅費的計算方法。
    二手房交易稅費明細:
    二手房交易稅費--個人所得稅計算方法
    納稅人:賣方
    普通住宅2年之內個人所得稅計算方法:{售房收入-購房總額-(營業稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅)}×20%;
    2年以上(含)5年以下的普通住宅個人所得稅計算方法:(售房收入-購房總額-印花稅)×20%。
    出售公房個人所得稅計算方法:5年內, (售房收入-經濟房價款-土地出讓金-合理費用)×20%,其中經濟房價款=建筑面積×4000元/平方米,土地出讓金=1560元/平方米×1%×建筑面積。5年以上免交。
    注:對納稅人未能提供完整、準確的有關憑證,不能正確計算應納稅額的,應采取核定征收,購房個人所得稅稅率暫定為計稅價格的1%。
    二手房交易稅費--契稅計算方法
    納稅人:買方
    普通住宅契稅計算方法:90平米以下——首套1%,二套3%;90-140平米——首套1.5%,二套3%;
    非普通住宅契稅計算方法:3%,別墅契稅計算方法:4%;
    注:首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠
    二手房交易稅費--印花稅計算方法
    納稅人:買賣雙方
    二手房交易印花稅稅率:0.5%
    注:從2009年至今國家暫免征收住宅印花稅
    二手房交易稅費--營業稅計算方法
    納稅人:賣方
    普通住宅營業稅計算方法:不足5年——房屋總價的5.5%,超過5年(含5年)——免征營業稅;
    非普通住宅營業稅計算方法:不足5年——房屋總價的5.5%,超過5年(含5年)——房屋總價與該房屋當時買入價格差額的5.5%;
    別墅營業稅計算方法:不足5年——房屋總價的5.5%,超過5年(含5年)——房屋總價與該房屋當時買入價格差額的5.5%;
    注:購買時間是否滿5年首先看產權證,其次看契稅發票,再次看票據。這三種證件按照時間最早的計算,一般地說票據早于契稅發票,契稅發票早于產權證。
    二手房交易稅費--土地增值稅計算方法
    納稅人:賣方
    二手房交易土地增值稅稅率:1%
    個人因工作調動或改善居住條件轉讓原自用住房,居住滿 5年(含)以上,免征;滿3年(含)未滿5年,減半征收;未滿3年,按規定計征;
    注:對個人擁有的普通住宅,在轉讓時免征土地增值稅
    二手房交易稅費--城建稅、教育附加稅和地方附加稅計算方法
    納稅人:賣方
    二手房交易城建稅:營業稅的7%;二手房交易教育費附加稅:營業稅的3%。二手房交易地方附加稅:依各地方而定
    二手房免稅條件:
    國五條出臺后二手房買賣征收20%個人所得稅,雖然按規定個稅是向賣方征收,但在實際操作過程中,賣家往往把個稅算進房價里,歸根到底還是買房出血。二手房交易稅費這么重,讓許多買房者望而卻步,有沒有什么方法規避二手房交易稅費呢?這時候“免稅房”就格外吸引買方注意了,究竟免稅房是什么意思呢?滿五唯一免稅房是如何定義的?
    按照國家最新出臺的二手房交易征稅規則,業主出售家庭唯一住房免征個人所得稅,出售產權證(房本)滿五年的住房免征營業稅。滿足其中一個條件的房子就可稱為免稅房,滿足以上兩種條件的房子即被稱為雙免稅房。一般情況下,同等條件的免稅房在價格上比非免稅房低25%左右,因此對購房者來說非常有吸引力。

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